じゅうしん街コラム COLUMN

新型コロナでも不動産を買ってよいか?

2020年5月15日

新型コロナウイルスの影響が飲食店、ホテル、百貨店など様々な業界に営業を及ぼしています。

金融機関も出勤調整や昼休みを取り入れたりしています。

景気が悪くなりそう。倒産する会社も増える。こんな不景気な時期に不動産を購入しても良いのか?

バブル崩壊、リーマンショックなどの不景気であっても不動産は動きます。

 

私は、むしろ買うべきだと考えています。

 

なぜか?

生活変わっていませんか?今後、変わると思いませんか?

しばらくの間にどんどん変わると思います。

 

では、ここ数か月でどんな風に変わりましたか?

私は、家にいる時間が増えました。家族と過ごす時間が増えました。

そしたらどんな変化が生まれたか。

家族と食事をするために、料理を手伝う。

近所の公園や土手を散歩する。今は、人が多い時は避けています。

家の掃除をする。持ち家の戸建てなので、外回りや家の中を掃除する回数が増えました。

一人の時間が欲しい時は、誰もいない部屋に籠ります。

高級な賃貸物件に住んでいれば別です。

一般的な賃貸物件に比べると、購入した物件のほうが設備もよく、広さもあります。

家族と過ごす時間が多くなればなるほど、家の広さが必要だと考えています。

奥さんが子供の為にお菓子を作る、家族の為に手の込んだ料理を作る、ゆとりあるキッチン。

買い物回数を減らすため、家族でまとめ買いした食料品を収納する冷蔵庫や床下収納、棚。

子供はTVやゲーム。AmazonプライムやHulu、Netflixを大きなTVをおけるリビング。

そういった家にいる時間を大切にするためにも、購入は良いことだと思います。

ご主人は、外食や飲み会などの回数が減り家で食事する回数も増えたはずです。食費はかかりますが、飲み代は減っているはずです。家でのお酒代のほうが外で使うお酒代よりは安いはずです。

もしかしたら、テレワークやリモートワークといった家での仕事が増えたかもしれません。

奥様も、パートではなくテレワークの仕事ができるかもしれません。

そうなると、もう1部屋仕事部屋があると便利です。

 

どうですか?

 

住宅ローンの支払いは、35年ローンで長く、重いかもしれません。でも、よく考えてみてください。

賃料もずっと支払っていきます。購入は家が広くなり、将来的に自分たちのものになるんです。

万が一に備えて、団信という、生命保険にも加入になります。

ほかにも、住宅ローン控除(*①)、すまい給付金、固定資産税の減額(*②)といった優遇もあるんです。

この住宅ローン控除は、新築戸建てを購入した場合、住宅ローン残高の1%最大40万円が10年間控除されるんです。借入残高や住民税や所得税もかかわってくるので一概には言えません。しかしながら一般的なご家庭の場合は、申告は必要ですが、ほぼ控除が受けれます。これが、賃貸に住んでいたら受けれません。

*①消費税がかかる不動産を購入した場合、ローン残高4000万円までの1%が控除されます。消費税がかからない不動産を購入した場合は、ローン残高2000万円までの1%ととなります。

*②固定資産税などの支払いも出てきますが、自治体によって控除があったりします。

*年収や新築か、中古物件かで適用条件が異なります。

*年間の所得税と住民税の納税額により控除額が異なります。

つまり、ものすごく簡単に概算で説明すると、駐車場含めて12万円の賃料を払って、賃貸物件に住んでいるのと、約3900万円のローンを組んで12万円の住宅ローンの支払いでは、住宅ローンの支払いをしていた場合、控除が月額に直すと約3万円もあり、実質訳住宅にかかる月額費用が9万円となっているということです。

ここで私の考えでは、あくまでも一般的サラリーマン家庭が普通の条件のもとで、10年間約2万円前後の差があり、住宅ローンの中には、団信という生命保険が加入されている。上記の例では3900万円分の団信にはいることになります。そして、もし3900万円の保険金額を10年間でかけた場合、年齢にもよりますが年齢を35歳前後とした場合、保険料は月額約5000円前後。

120000円-20000円-5000円=95000円

概算で年間の収支をみて、月額に直した場合は、10年間という期間ですが住宅にかかる費用が約95000円という訳なんです。

そこで、10年後は控除が無くなり約12万円前後の返済にもどります。ここで、返済が厳しくなる可能性があります。そんなときに、お子様の年齢にもよりますが、奥様がパートに出る、テレワークの仕事をするなど収入を得ることができれば、先が見えてくるのではないでしょうか?そして、この時まで賃貸であれば、賃料は差ほど変わっていないはずです。賃料に変化があるとしたら、家族構成に変化があったときです。例えばお子様が独立して夫婦2人になり引っ越した時などです。

住宅ローンを組んだ購入との差は、毎月約25000円くらいでるんです。これって大きくないですか?10年で見ると残高など、ほかのことも影響するので減額がありますが、年間30万円、10年で約300万円です。

収入があり納税額が多く、住宅ローンの借り入れが多い方は最大400万円減税になるんです。

年間で見て控除があり使える現金が生まれるということは、良いことです。あとは、使い方次第です。

就業不能保険や個人年金保険、学資保険などに回すこともできます。

生命保険も見直すことも可能ですし、生命保険を積立、解約返戻金があるものにすることもできます。

 

そして万が一、世帯主に何かあった場合は、団信で、家が家族のものになり支払いが無くなるんです。(そうすると住宅ローン控除はなくなります)

住まいが確保され、当面の生活費は生命保険が下りる。残された家族は仕事をして収入を得れば住まいに困らない。これ実はとても大きなことです。何かあったときの、安心が得られるんです。

一般的な住宅ローンは35年420回払い。何歳からこれをスタートしますか?

35歳から35年ローンで70歳完済。働ける元気な歳の12万円の返済額と、65歳を過ぎて年金や再雇用の時の12万円は、収入にかかる負担割合が違うはずです。その前に繰り上げ返済していることがベストです

 

賃貸では受けれない、住宅ローン控除、団信などのメリットがあるなかで、長期にわたる支払いの重さどう比較しますか?

資産や現金があり、マンションや戸建も現金で購入でき生活していける方なら賃貸でよいと思います。

住宅ローンを組まないと購入できない一般の方は、賃貸だと支払っていくだけで何も残りません。特にご家族がいるなら住宅ローン控除を受けて資産を作っていく選択肢しかないと考えています。そうすると老後に差がでます。

70や80歳になったときに賃貸にどのように住んでいるのか?持ち家だとどうなのか、知っていますか?

老後の暮らしを想像できますか?

新型コロナ対策前の契約室

ビニールカーテンで新型コロナ対策をした契約室

 

当社の特徴は、高齢者の為の老人ホーム紹介までできること。賃貸から始まり、購入・売却、相続や老人ホームまで自分たちのことではなく、お子様やご両親や祖父母の住まいに関する相談が可能です。セカンドオピニオンとしてもご相談ください。

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