じゅうしん街コラム COLUMN

不動産の売却相談　一括査定（売却査定）

2019年5月31日

ネットが普及して不動産の一括査定サイトが多数あります。

一括査定のメリットは、複数の会社が査定してくれることだと思っていませんか？

果たしてしっかりと査定がされているのか？

一括査定は、複数の不動産会社に査定依頼が届きます。当然不動産会社も他社との競合があることを理解しています。

また無料査定ということもあり、売却目的ではない方が多数いることも理解しています。

売却目的ではない査定依頼とはどういうことか。

購入時と今の売却可能額の差がどれくらいか知りたい。キャピタルゲインが出るのか知りたいといったこと。

離婚を検討していて資産状況の把握など様々です。売却目的でない場合は、不動産会社にとってお客様になりえません。

しかしながら本当に売却目的のお客様もいらっしゃいます。

では、経費を掛けて、謄本などを取得して面積や築年数を調べて、時間を掛けて、事例を調べて査定するでしょうか？

まずは電話やメールでアポをとる。ここの対応で、査定をしっかりするか、おおまかな相場感で説明するか決まります。

いざ査定となったらどうなるか。競合他社がいます。

基本的に高く売却査定をしないと、依頼されません。当然、高めに査定します。

売れないとわかっていても、高めに査定します。売却の依頼をいただくことが、社内でのポイントとなり数字になるからです。

まずは、売却依頼をいただかないと仕事にならないのです。

高めに依頼いただいても、たまには高く売れることもありますが、それは経験上どういった物件かわかっています。

駅から近い、日当たりが良い、部屋が広い、流通数が少ない、学区が良いなど何かしらの条件が重なっている物件です。

売れにくい物件もわかっています。築年数がたっている木造住宅。設備を利用するには経年劣化している中古マンション。大幅なリフォームなどお金を掛けないといけない不動産です。

売れない不動産は、住宅地ではほとんどありません。価格です。人が住める不動産にするためにはいくら費用がかかり、適正価格になるかの金額だけです。地下車庫がある物件は、地下車庫が利用できるのか。利用できなければ利用するためにかかる費用がマイナスになります。中古マンションであれば、傷んだフローリングや畳を綺麗にしたら建具の傷が目立つ。それならば全て新品にしたほうが良い。ではその費用を掛けて直したときに、近隣事例の物件より、何百万円も高くなってしまう。そんな物件買いますか？ということです。近隣事例、販売中の物件情報があるので、売れる金額の予測は可能です。難しいのは相場が上がりったり下がったりということがあるからです。

営業マンは、高めに売却依頼をいただいて、販売活動をしていますが、時期が悪い、近隣で安い物件が出ている、競合物件が多い。売れませんといって価格を下げる話を、委任期間の３ヶ月以内はじめます。買取り保証をつけますというのも、保証価格より高く買ってくれる不動産会社がある前提での保証価格だったりします。

 

最近はAI査定なども多数あります。マンションであれば、査定にどの程度バラつきがあるのか、各社を比べてみても面白いかもしれません。

当社の委任物件でお客様とAI査定したところ、販売中物件より、売れないでしょという位、高く査定された物件と、エ？というくらい安く査定された物件がありました。

近隣施設や、様々な条件があるため、売却査定は結構難しいのです。

一括査定は、広告経費もかかりますので、多くの会社は、規模の大きい不動産会社が多く占めています。

一括査定サイトに利用している広告費用で、当社は、太刀打ちできません。

しかし、売却サイトでは違います。

 

一括査定を利用するときのポイントは、大手に偏らないこと。一番安い査定価格が悪い査定ではないことを覚えて置いてください。逆に、他社よりも高すぎる査定は疑ったほうが良いと思います。前述したように、われわれ不動産会社は、過去の成約事例や販売中物件を見て査定しています。

 

ちなみに当社は、現在のところ一括査定サイトは利用していません。

当社の売却物件は、クチコミやご紹介などの売却依頼が中心です。

借地や、底地、相続、離婚などからの売却相談も増えています。

 

 

売却査定、売却相談承っております。

横浜市港北区の不動産会社　株式会社じゅうしん

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